Comprar um imóvel novo é um dos maiores investimentos da vida. Quando surgem rachaduras, infiltrações ou problemas estruturais pouco tempo após a entrega, o comprador pode se sentir desamparado diante da construtora. A boa notícia é que a legislação brasileira oferece proteção em diferentes camadas, e conhecer os prazos é essencial para preservar seus direitos.
Os vícios construtivos são defeitos decorrentes de falhas na execução da obra, escolha inadequada de materiais ou inobservância das normas técnicas. Eles podem aparecer de forma imediata, como uma trinca visível na parede, ou só se manifestar com o tempo, a exemplo de uma infiltração que demora meses para revelar a sua origem.
Os principais prazos legais
A análise correta envolve o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, aplicados em conjunto na maioria das situações. Vale destacar:
- Garantia de solidez e segurança (art. 618 do Código Civil): cinco anos contados da entrega da obra para defeitos relacionados à estrutura do imóvel, como problemas na fundação, lajes e colunas.
- Vícios aparentes: 90 dias contados da entrega para reclamar de defeitos visíveis a olho nu, conforme o art. 26, II, do CDC.
- Vícios ocultos: 180 dias contados a partir do momento em que o defeito é identificado pelo comprador.
- Pretensão indenizatória: o Superior Tribunal de Justiça vem reconhecendo o prazo prescricional de dez anos para ações de reparação de danos ligadas a vícios construtivos.
O que o comprador pode exigir
Identificado o vício e cumpridos os prazos, o comprador pode escolher entre alternativas previstas em lei. Entre elas estão o conserto do defeito por conta da construtora, o abatimento proporcional no preço pago, a substituição do produto quando possível e, em casos mais graves, a rescisão do contrato com a devolução dos valores. Quando o vício causa prejuízos adicionais, como gastos com hotel ou aluguel temporário, é possível pleitear indenização por danos materiais e morais.
A relação de consumo entre comprador e construtora costuma trazer um benefício importante: a inversão do ônus da prova. Cabe à construtora comprovar que o defeito não decorreu de falha sua, e não ao consumidor demonstrar tecnicamente a origem do problema.
Como agir ao identificar o problema
A documentação é a peça central de qualquer reclamação. Recomenda-se registrar fotos e vídeos detalhados, guardar o contrato, o memorial descritivo, o manual do proprietário e qualquer comunicação trocada com a construtora. O ideal é formalizar a reclamação por escrito, com aviso de recebimento, para preservar a prova de quando o vício foi comunicado. Em situações que envolvem segurança, um laudo técnico de engenheiro independente pode reforçar a posição do comprador em uma eventual ação judicial.
Cada caso tem particularidades que influenciam o prazo aplicável e o melhor caminho a seguir. Por isso, a orientação jurídica especializada ajuda a identificar adequadamente o tipo de vício e a estratégia mais conveniente para a sua situação.
Se você tem dúvidas sobre vícios construtivos no seu imóvel ou enfrenta dificuldades com a construtora, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e em toda a região da Grande Florianópolis.
