Quando um imóvel é comprado com financiamento, é comum que ele fique dado em garantia ao banco por meio da alienação fiduciária. Se as parcelas deixam de ser pagas, o credor pode promover a chamada execução extrajudicial, que leva o imóvel a leilão sem necessidade de processo judicial. Entender como funciona o leilão de imóvel financiado é essencial para quem quer proteger seu patrimônio e conhecer seus direitos.
Como funciona a execução extrajudicial
O procedimento está previsto na Lei 9.514/1997. Diante do atraso, o banco solicita ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor, que passa a ter o prazo de 15 dias para purgar a mora, ou seja, pagar as parcelas em atraso acrescidas dos encargos. Se a dívida é regularizada nesse prazo, o contrato segue normalmente.
Caso o pagamento não ocorra, a propriedade é consolidada em nome do credor, após o recolhimento do ITBI e das despesas de cartório. A partir desse momento, o banco tem até 60 dias para levar o imóvel a leilão público.
Os leilões e o saldo da dívida
No primeiro leilão, o lance mínimo corresponde ao valor de avaliação do imóvel. Não havendo interessados, realiza-se o segundo leilão, no qual pode ser aceito lance igual ao valor da dívida somado às despesas, ou até metade do valor de avaliação do bem.
A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe mudanças relevantes. Se o valor obtido no leilão for superior à dívida, a diferença deve ser devolvida ao devedor. Por outro lado, quando o valor é insuficiente, o devedor pode continuar responsável pelo saldo remanescente, que passa a poder ser cobrado.
Quais são os direitos do devedor
Em 2023, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a validade da execução extrajudicial, mas reforçou a necessidade de respeito ao contraditório e à ampla defesa. Na prática, o devedor tem direito a:
- Ser intimado de forma correta sobre a dívida e sobre o prazo para purgar a mora;
- Quitar as parcelas atrasadas dentro do prazo legal e manter o imóvel;
- Ser comunicado sobre as datas, os horários e os locais dos leilões;
- Receber eventual valor que sobre após a quitação da dívida e das despesas;
- Questionar irregularidades no procedimento, como falhas na intimação ou na avaliação do imóvel.
Atenção aos prazos e à regularidade do processo
Falhas na intimação, cálculos incorretos da dívida ou o desrespeito aos prazos são situações que podem comprometer a validade do procedimento. Por isso, ao receber uma notificação de dívida ou de leilão, é importante buscar orientação o quanto antes, enquanto ainda existem alternativas disponíveis.
Se você tem dúvidas sobre leilão de imóvel financiado ou sobre a execução extrajudicial de um imóvel, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
