Quem compra um imóvel em São José/SC ou na Grande Florianópolis logo se depara com o ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele é municipal, costuma ficar entre 2% e 3% do valor do imóvel e precisa ser recolhido para que o cartório registre a compra. A dúvida comum aparece quando a prefeitura calcula o imposto sobre um valor maior do que o efetivamente pago na negociação, situação conhecida como ITBI cobrado a maior.
Como a base de cálculo do ITBI deve ser definida
Em março de 2022, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou três orientações que valem para todo o país:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU, que não pode nem servir de piso;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que corresponde ao valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco por meio de processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do Código Tributário Nacional;
- o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência fixado por ele próprio de forma unilateral.
Na prática, a prefeitura pode discordar do valor declarado, mas precisa instaurar procedimento próprio, fundamentar a divergência e garantir ao comprador a oportunidade de se manifestar e apresentar provas.
Quando a cobrança merece ser revista
Alguns sinais costumam indicar que o cálculo pode estar equivocado:
- a guia foi emitida com base em tabela ou valor venal de referência do município, sem qualquer análise do negócio concreto;
- a avaliação está muito acima do preço praticado, mesmo havendo circunstâncias que justificam o valor, como estado de conservação, localização ou pendências do imóvel;
- a cobrança partiu do valor venal usado para o IPTU;
- o comprador não foi notificado nem teve oportunidade de contestar a avaliação.
O que fazer diante de um ITBI que parece elevado
O primeiro passo é reunir a documentação: contrato ou escritura, comprovantes de pagamento, guia do ITBI, o laudo ou a avaliação utilizada pela prefeitura e a matrícula atualizada do imóvel. Com esse material, é possível apresentar impugnação administrativa junto ao município e, se necessário, levar a discussão ao Judiciário.
Quando o imposto já foi pago em valor superior ao devido, existe a possibilidade de pedir a restituição. O artigo 168 do Código Tributário Nacional prevê o prazo de cinco anos, contado da data do pagamento, para esse pedido. Cada caso exige análise individual, e o desfecho depende das provas reunidas e da posição adotada pelo município.
Um ponto ainda em discussão
O momento exato em que o ITBI pode ser exigido, sobretudo nas cessões de direitos anteriores ao registro da propriedade, é objeto do Recurso Extraordinário com Agravo 1.294.969 (Tema 1.124), cujo julgamento segue em andamento no Supremo Tribunal Federal. Por isso, convém acompanhar a definição final antes de tomar decisões apoiadas apenas nesse aspecto.
Se você tem dúvidas sobre o cálculo do ITBI na compra do seu imóvel, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
