Quando alguém compra um imóvel na planta e, por algum motivo, precisa desistir do contrato, surgem muitas dúvidas sobre o que pode ser retido pela construtora e o que deve ser devolvido. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, organizou essas regras e definiu limites claros para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em construção.
Saber como funciona o distrato imobiliário é fundamental para evitar prejuízos e garantir que seus direitos sejam respeitados. A seguir, explicamos os principais pontos da legislação e o que o comprador precisa observar.
O que é o distrato imobiliário
O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda celebrado entre o comprador e a incorporadora ou loteadora. Pode ocorrer por iniciativa do consumidor (desistência), por inadimplência do comprador ou por descumprimento do contrato pela construtora.
Antes da Lei 13.786/2018, não havia regras claras sobre os percentuais de retenção, e o tema era decidido caso a caso pelos tribunais. Hoje, a legislação define limites e procedimentos específicos para empreendimentos sujeitos à incorporação imobiliária e ao parcelamento de solo urbano.
Percentuais de retenção previstos em lei
Quando a desistência parte do comprador, a Lei do Distrato Imobiliário permite que a construtora retenha:
- Até 25% dos valores pagos em incorporações imobiliárias comuns;
- Até 50% dos valores pagos nos casos em que a obra estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação;
- Comissão de corretagem, desde que prevista em cláusula clara e destacada do contrato;
- Impostos, taxas condominiais e cotas de associação incidentes sobre o imóvel até a data da resolução do contrato.
A devolução dos valores ao comprador deve ocorrer em até 180 dias após a rescisão. Em loteamentos, o prazo segue regras próprias previstas na mesma lei.
Direito de arrependimento em 7 dias
Um ponto importante: nos contratos firmados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador tem direito de arrependimento no prazo de 7 dias. Nesse caso, todos os valores pagos devem ser devolvidos integralmente, inclusive a comissão de corretagem.
Essa regra protege quem assina o contrato em situações de pressão comercial, como visitas a stands em shoppings ou eventos promocionais. O prazo é improrrogável e começa a contar da data da assinatura.
Quando a construtora descumpre o contrato
Se o atraso ou a inexecução da obra é responsabilidade da construtora, as regras mudam. Nesse cenário, o comprador pode pedir a rescisão sem aplicação da multa do distrato, com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além de eventual indenização por perdas e danos.
A análise de cada caso depende de detalhes do contrato, do estágio da obra e da prova do descumprimento. Por isso, é recomendável ter orientação técnica antes de assinar o distrato proposto pela construtora, especialmente em situações que envolvem patrimônio de afetação ou cláusulas contratuais complexas.
Como buscar orientação
Cada caso de distrato imobiliário envolve detalhes próprios, como a data da assinatura do contrato, o tipo de empreendimento e o estágio da obra. Avaliar a viabilidade do distrato e os valores envolvidos exige uma leitura cuidadosa do contrato e do histórico de pagamentos.
Se você tem dúvidas sobre distrato imobiliário, devolução de valores ou está negociando a rescisão de um contrato com a construtora, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
