Quem mora de aluguel costuma se assustar quando descobre que o proprietário colocou o imóvel à venda. A boa notícia é que a lei brasileira protege esse morador. O direito de preferência do inquilino garante que ele seja o primeiro a receber a oferta de compra, em igualdade de condições com qualquer outro interessado. Entender como esse direito funciona ajuda tanto quem aluga quanto quem pretende vender um imóvel locado em São José/SC e na Grande Florianópolis.
O que diz a Lei do Inquilinato sobre a preferência
O artigo 27 da Lei 8.245/1991 determina que, ao decidir vender o imóvel alugado, o proprietário deve comunicar o locatário antes de fechar negócio com terceiros. Essa comunicação não pode ser genérica. Ela precisa informar todas as condições do negócio, especialmente:
- o preço pedido pelo imóvel;
- a forma e as condições de pagamento;
- a existência de ônus ou dívidas sobre o bem;
- o local e o horário em que a documentação pode ser examinada.
A notificação pode ser judicial, extrajudicial ou feita por qualquer meio que comprove a ciência inequívoca do inquilino. Guardar o comprovante é importante para as duas partes.
O prazo de 30 dias para responder
Recebida a oferta, o locatário tem 30 dias para manifestar sua aceitação integral, conforme o artigo 28 da mesma lei. O silêncio dentro desse período faz o direito caducar, assim como uma resposta que aceite apenas parte das condições ou proponha valores diferentes. Havendo mais de um interessado com direito de preferência, a lei dá prioridade ao locatário mais antigo e, em caso de empate na data, ao mais idoso.
Situações em que a preferência não se aplica
O artigo 32 traz exceções relevantes. Não há direito de preferência quando a transferência decorre de decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação. Em contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, também ficam de fora a constituição de propriedade fiduciária e a perda do imóvel por realização de garantia, inclusive em leilão extrajudicial, desde que essa condição conste de cláusula contratual específica e com destaque gráfico.
O que fazer se o direito for desrespeitado
Quando o imóvel é vendido sem que a oferta tenha sido feita, o artigo 33 prevê dois caminhos. O primeiro é pleitear indenização por perdas e danos comprovados. O segundo, mais vantajoso, é depositar o preço e as demais despesas para receber o imóvel para si, mas ele exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda. O prazo para essa medida é de seis meses contados do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, averbar o contrato de locação na matrícula é uma cautela simples que faz diferença. Sem essa providência, o inquilino preterido em regra fica limitado ao pedido de indenização. Cada caso exige a análise do contrato, da forma como a notificação foi feita e da documentação registral.
Se você tem dúvidas sobre o direito de preferência na venda de um imóvel alugado, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
