Aluguel. Como agir diante da pandemia?
Pois é, não é surpresa que a pandemia causaria impactos significantes em diversos setores econômicos do país e, um dos mais movimentados é o setor imobiliário não apenas no aspecto de compra e venda, empreendimento ou construção, mas no quesito de locador e locatários, famosos alugueis.
Uma grande parcela de investidores, compradores, especuladores, pequenos médios e grandes empresários além de idosos, complementam sua renda com base nos rendimentos de aluguéis. Em sentido contraposto, pequenos empresários, empreendedores, autônomos, famílias e outros utilizam do aluguel como ferramente de existência básica.
Independe da ótica, o setor de aluguel possui papel fundamental no desenvolvimento da econômico e é, essencialmente, regrado pelo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e Lei do Inquilinato. Pois bem, tais regras constitucionais e infra-constitucionais delimitam regras e direitos entre locador e locatário e, essencialmente todas convergem em uma norma principiológica, qual seja da imprevisibilidade contratual.
A imprevisibilidade contratual aduz questões de revisão, aditamento, resolução e rescisão do contrato entre as partes e, um dos motivos é a forte mudança do cenário econômico em especial, decorrente de força maior ou seja, a pandemia. Entretanto, a pandemia não ser interpretada como unica justificativa para as mudanças contratuais entre as partes, isso porquê violaria princípios básicos esculpidos na Constituição e no CC, qual seja pela livre convenção das partes e outros.
Outro ponto que vale salientar é a extrema necessidade de que seja realizada a provocação administrativa. Não se deve judicializar questões que podem, originalmente serem resolvidas com simples negociação entre as partes, por meio de comunicação formal, reuniões, atendimentos, aditamentos contratuais e outros, obviamente resguardado o interesse da parte provocante em ter o acompanhamento profissional. A judicialização das questões deve ser realizada apenas como ultima tentativa e, amparada de toda documentação e tentativa de resolução administrativa.
Vale lembrar que foram regulamentada regras de despejo as quais devem se escoar em junho/julho, ou seja, após este prazo o despejo diante do inadimplemento é absolutamente possível e, não irá o judiciário misturar questões de revisão contratual com despejo, justamente por esse motivo é tão importante que atitudes sejam tomadas imediatamente.
Mas e na prática, como agir?
Inicialmente é recomendável que seja realizada comunicação com o locatário ou a imobiliária, por meio de atendimentos, e-mails, ou notificações extrajudiciais. Após exposição sincera da situação vivenciada, deve-se procurar uma negociação que possa atender as expectativas do locador e necessidades do locatário e, não sendo resolvida tal situação a resolução do contrato por meio da saída do imóvel e entrega das chaves. A não observação das regras, pagamentos e obrigações por parte do locatário podem resultar em multas severas de acordo com as informações constantes nos contratos e, em regra geral, não haverá concessões do judiciário salvo casos esdrúxulos.
São José/SC, 21 de abril de 2020.
Bruno Santos Espindola OAB/SC 45961
