A caução no aluguel é uma das garantias mais usadas em contratos de locação residencial no Brasil. Ela costuma gerar dúvidas nos dois lados da relação: o inquilino não sabe quanto pode ser exigido, e o proprietário nem sempre conhece as regras para reter o valor ao final do contrato. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) trata do assunto de forma objetiva.
Qual o limite legal da caução em dinheiro
Quando a caução é prestada em dinheiro, a lei estabelece um teto: o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Em um contrato com aluguel de R$ 2.000, por exemplo, a caução máxima permitida é de R$ 6.000.
A lei também determina que esse dinheiro seja depositado em caderneta de poupança, e todos os rendimentos do período pertencem ao inquilino. Na prática, isso significa que a devolução ao final do contrato deve considerar o valor corrigido, e não apenas a quantia originalmente entregue.
Outro ponto pouco conhecido é a proibição de acumular garantias. O contrato pode exigir caução ou fiador ou seguro-fiança, mas não mais de uma modalidade ao mesmo tempo. A exigência cumulativa é considerada nula.
Caução em imóvel ou em bens
A caução também pode recair sobre bens móveis ou sobre um imóvel. Nesse último caso, é necessária averbação na matrícula do bem no Registro de Imóveis, formalidade que costuma ser esquecida e que compromete a eficácia da garantia.
Como funciona a devolução ao fim do contrato
Encerrada a locação e devolvidas as chaves, a regra é a restituição do valor ao inquilino. O locador pode descontar apenas débitos comprovados, como:
- aluguéis e encargos em aberto;
- contas de água, luz, gás ou condomínio não quitadas;
- reparos de danos causados ao imóvel durante a locação.
Há um limite importante nesse desconto. O inquilino responde pelo estado do imóvel, salvo pelas deteriorações decorrentes do uso normal. Desgaste natural de pintura, piso ou acabamento após anos de moradia não autoriza retenção da caução.
Por isso, a vistoria de entrada e a vistoria de saída, com fotos e descrição detalhada, são os documentos mais relevantes em uma eventual discussão. Sem elas, fica difícil demonstrar em que condições o imóvel foi entregue.
O que fazer se o valor não for devolvido
Quando o locador retém a caução sem justificativa ou sem comprovar os prejuízos alegados, o inquilino pode notificá-lo formalmente solicitando a prestação de contas dos descontos. Persistindo a recusa, a cobrança pode ser feita judicialmente, com correção monetária.
Cada contrato tem redação própria, e a análise das cláusulas costuma esclarecer boa parte das dúvidas antes que o conflito se instale.
Se você tem dúvidas sobre caução no aluguel, seja como inquilino ou como proprietário, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
