A denúncia vazia é a possibilidade de o locador retomar o imóvel alugado sem precisar apresentar um motivo. Ela não se aplica a todo contrato de locação, e é justamente nesse ponto que surgem as maiores dúvidas de quem aluga ou de quem coloca um imóvel para alugar em São José/SC e na Grande Florianópolis. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) define com clareza as situações em que essa retomada é admitida.
Quando a denúncia vazia é permitida
Tudo começa pelo prazo e pela forma do contrato. A lei trata de maneira diferente cada situação:
- Contrato escrito com prazo de 30 meses ou mais: findo o prazo, a locação termina de pleno direito, independentemente de notificação. O locador tem 30 dias para pedir o imóvel. Se não se manifestar e o inquilino permanecer no bem, a locação passa a vigorar por prazo indeterminado.
- Locação já prorrogada por prazo indeterminado: nesse caso, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 dias para a desocupação.
- Contrato verbal ou com prazo inferior a 30 meses: a retomada só é possível nas hipóteses do artigo 47 da lei, como uso próprio, uso de ascendente ou descendente, realização de obras, infração contratual ou falta de pagamento. Há uma exceção relevante: quando a locação já vigora de forma ininterrupta por mais de cinco anos, a denúncia sem motivo volta a ser admitida.
O prazo de 30 meses não pode ser somado
Uma dúvida frequente é se seria possível somar contratos curtos, renovados sucessivamente, até completar os 30 meses. O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o prazo precisa constar de um único instrumento contratual. Sucessivas prorrogações de contratos de 12 meses, por exemplo, não abrem caminho para a denúncia vazia. É um detalhe técnico que costuma definir o resultado de uma ação de despejo.
Notificação e ação de despejo
Na locação por prazo indeterminado, a notificação prévia é o passo essencial. Ela deve ser feita por escrito, indicar de forma inequívoca a intenção de retomada e conceder o prazo legal de 30 dias para a desocupação, sempre com prova de recebimento. Notificações mal redigidas ou sem comprovação de entrega são uma das causas mais comuns de insucesso no processo.
Se o imóvel não for desocupado no prazo, o caminho é a ação de despejo. A Lei do Inquilinato prevê a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em 15 dias na hipótese de denúncia vazia, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel. Em regra, o inquilino é citado e tem oportunidade de defesa, inclusive quanto à validade da notificação.
Pontos de atenção para as duas partes
- Conferir a data de início e o prazo exato registrado no contrato assinado.
- Guardar comprovantes de pagamento de aluguel, condomínio e tributos.
- Realizar vistoria de saída e documentar o estado do imóvel.
- Verificar eventuais benfeitorias e o que o contrato prevê sobre indenização ou retenção.
- Observar se a multa contratual por saída antecipada é devida e se deve ser proporcional ao tempo restante.
Compreender em qual dessas situações o contrato se enquadra evita desgaste desnecessário e permite que cada parte tome decisões com segurança, seja para planejar a retomada do imóvel, seja para organizar a mudança com tempo hábil.
Se você tem dúvidas sobre denúncia vazia, notificação para desocupação ou ação de despejo, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
