A renovação do aluguel comercial é um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e gera muitas dúvidas em quem mantém um ponto comercial há anos no mesmo endereço. Quando o proprietário não quer renovar o contrato, ou apresenta condições muito distantes das praticadas no mercado, o locatário pode recorrer à chamada ação renovatória. Em São José/SC e na Grande Florianópolis, o tema aparece com frequência entre comerciantes que construíram sua clientela em um local específico.
O que a lei protege na renovação do aluguel comercial
A proteção existe porque o ponto comercial integra o patrimônio do negócio. A clientela, a localização e o reconhecimento construídos ao longo do tempo têm valor econômico. Por isso a lei permite que o inquilino peça judicialmente a renovação do contrato, mesmo sem a concordância do locador, desde que preencha requisitos específicos.
Requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato
A renovação compulsória depende do preenchimento cumulativo de três condições:
- contrato escrito e com prazo determinado;
- prazo mínimo de cinco anos, considerado o contrato atual ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos;
- exploração do mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
O artigo 71 acrescenta exigências ao pedido: prova do cumprimento do contrato em curso, quitação dos impostos e taxas que cabiam ao locatário, indicação clara das condições oferecidas para a renovação e, havendo fiador, a comprovação de sua idoneidade financeira e da aceitação dos encargos. Falhas nessa documentação estão entre os motivos mais comuns de insucesso.
Atenção ao prazo, que é decadencial
O parágrafo 5º do artigo 51 determina que a ação seja proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor. Fora dessa janela, o direito à renovação decai. Como regra, prazos decadenciais não se suspendem nem se interrompem, o que exige cuidado quando as negociações com o proprietário se prolongam sem definição.
Quanto à duração da nova locação, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a renovação se dá por até cinco anos, sem impedir que o locatário volte a pleitear nova renovação ao final desse período.
Situações em que o proprietário pode recusar
A lei também resguarda o dono do imóvel. Os artigos 52 e 72 preveem hipóteses em que a renovação não é obrigatória, entre elas obras de transformação radical determinadas pelo Poder Público, uso do imóvel pelo próprio locador ou por familiares nas condições da lei, proposta do inquilino incompatível com o valor locativo real e proposta de terceiro em melhores condições, comprovada por escrito. Em algumas dessas situações, o locatário pode ter direito a indenização por prejuízos e lucros cessantes.
O que reunir antes de decidir
- o contrato atual e os contratos de locação anteriores;
- comprovantes de pagamento de aluguéis e encargos;
- certidões de quitação dos tributos que incidem sobre o imóvel;
- documentos que comprovem a atividade no mesmo ramo, como contrato social, alvará e notas fiscais;
- o registro das tratativas mantidas com o locador.
Cada contrato tem particularidades, e a análise dos prazos e dos documentos costuma definir o caminho mais adequado, seja a negociação direta, seja a via judicial.
Se você tem dúvidas sobre a renovação do aluguel comercial, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
