Encontrar um bom imóvel e descobrir que ele pertence a um espólio, ou seja, ao patrimônio de uma pessoa falecida ainda em inventário, é mais comum do que parece. Comprar imóvel em inventário é possível e pode ser um bom negócio, mas exige atenção a formalidades que, se ignoradas, colocam a compra em risco. Em São José/SC e na Grande Florianópolis, esse tipo de negociação aparece com frequência em imóveis de famílias antigas.
Quem pode vender um imóvel em inventário
Enquanto o inventário não termina, os bens não pertencem individualmente a nenhum herdeiro. Eles formam o espólio, representado pelo inventariante. Por isso, um herdeiro sozinho não pode vender o imóvel como se fosse o único dono. O artigo 1.793, § 3º, do Código Civil prevê que é ineficaz a disposição de bem do acervo hereditário, por qualquer herdeiro, sem prévia autorização do juiz da sucessão, enquanto perdurar a indivisibilidade.
Na prática, uma promessa de compra e venda assinada apenas por um dos herdeiros, sem a concordância dos demais, pode não produzir os efeitos esperados.
Alvará judicial ou escritura pública
Historicamente, a venda de imóvel do espólio dependia de alvará judicial. O artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil prevê que o inventariante aliena bens ouvidos os interessados e com autorização do juízo. Esse caminho segue sendo o adequado quando existe herdeiro menor ou incapaz, divergência entre os herdeiros ou litígio no inventário.
A Resolução 571/2024 do CNJ trouxe uma alternativa ao incluir o artigo 11-A na Resolução 35/2007. Passou a ser possível a venda extrajudicial do imóvel do espólio por escritura pública, sem alvará, desde que cumpridos requisitos como:
- consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge ou companheiro sobrevivente;
- discriminação das despesas do inventário, como ITCMD, honorários e emolumentos;
- destinação do valor da venda ao pagamento dessas despesas, no prazo de até um ano;
- ausência de indisponibilidades sobre os bens e sobre os herdeiros;
- garantia real ou pessoal prestada pelo inventariante.
Mesmo vendido antes da partilha, o imóvel continua sendo declarado no inventário para o cálculo dos quinhões e dos tributos devidos.
O que verificar antes de assinar
- matrícula atualizada do imóvel, com todas as averbações;
- certidão de óbito e comprovação de quem é o inventariante;
- cópia do processo ou da escritura de inventário, com a relação completa dos herdeiros;
- certidões pessoais dos herdeiros e do espólio, para avaliar dívidas e risco de penhora;
- situação do ITCMD e de eventuais débitos de IPTU e condomínio.
Vale lembrar que os coerdeiros têm direito de preferência na aquisição da cota hereditária, nos termos dos artigos 1.794 e 1.795 do Código Civil. Deixar esse ponto de lado pode gerar discussão futura sobre o negócio.
Preço abaixo do mercado pede análise redobrada
Imóveis em inventário costumam ser anunciados por valores menores justamente por causa da burocracia envolvida. Esse desconto pode ser legítimo, mas também pode esconder pendências que só aparecem depois. A conferência dos documentos antes da assinatura, e não depois, é o que separa uma boa oportunidade de um problema demorado.
Se você tem dúvidas sobre a compra de imóvel em inventário, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
