Quem está prestes a comprar um imóvel costuma se preocupar com o preço, o financiamento e a documentação básica. Um risco menos visível, porém, é comprar imóvel de vendedor com dívidas. Se o antigo proprietário responde a processos judiciais, o comprador pode ser surpreendido tempos depois com uma penhora sobre o bem que já considerava seu. Entender como esse risco funciona ajuda a tomar decisões mais seguras.
O que é fraude à execução
A fraude à execução ocorre quando o devedor vende um bem no curso de um processo capaz de levá-lo à insolvência, esvaziando o patrimônio que garantiria o pagamento da dívida. Reconhecida a fraude, a venda não é anulada, mas se torna ineficaz perante o credor, e o imóvel pode ser penhorado mesmo já registrado em nome do comprador. O tema é tratado no artigo 792 do Código de Processo Civil.
O papel da matrícula do imóvel
A Lei 13.097/2015 consagrou o princípio da concentração dos atos na matrícula. A lógica é direta: aquilo que pode afetar o imóvel deve constar na própria matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis. Penhoras, ações reais e ações capazes de reduzir o vendedor à insolvência precisam ser averbadas ali por quem tem interesse em preservar seu crédito.
O parágrafo 2º do artigo 54 dessa lei, incluído pela Lei 14.382/2022, estabelece que não se exige a obtenção prévia de certidões para a validade do negócio ou para caracterizar a boa-fé do terceiro adquirente. Na mesma linha, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça condiciona o reconhecimento da fraude ao registro da penhora ou à prova de má-fé de quem comprou.
Por que a análise documental continua importante
Mesmo com essa proteção legal, examinar os documentos antes de fechar negócio segue sendo recomendável. Em casos concretos, o Judiciário avalia indícios de má-fé, como preço muito abaixo do valor de mercado, negócio entre parentes ou pessoas próximas, falta de comprovação do pagamento e transferência realizada logo após a citação do vendedor em um processo. Entre os documentos normalmente analisados estão:
- Matrícula atualizada do imóvel, com certidão de ônus reais;
- Certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas em nome do vendedor;
- Certidão de protestos do proprietário;
- Certidões de débitos de IPTU e de tributos que acompanham o imóvel;
- Documentos que comprovem capacidade e estado civil de quem vende.
Guardar os comprovantes de pagamento e formalizar a compra por escritura pública, levando o título a registro, também fortalece a posição do comprador caso a aquisição venha a ser questionada no futuro.
O que fazer diante de uma penhora
Se o imóvel já adquirido for penhorado por dívida do antigo dono, existem instrumentos processuais próprios para demonstrar a boa-fé e a regularidade da compra, como os embargos de terceiro. Os prazos são curtos e contam a partir da ciência do ato, o que torna importante buscar orientação assim que a intimação chegar. Cada situação depende da data do negócio, do momento do registro e do que estava averbado na matrícula.
Se você tem dúvidas sobre a compra de um imóvel e sobre os riscos ligados a dívidas do vendedor, a Santos Advocacia pode orientar você. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
