A adjudicação compulsória é a medida jurídica que permite ao comprador de um imóvel obter a transferência definitiva da propriedade quando o vendedor, mesmo após receber o pagamento, se recusa ou deixa de outorgar a escritura. Em São José/SC e na Grande Florianópolis, é comum quem comprou um imóvel por promessa de compra e venda enfrentar dificuldade para registrar o bem em seu nome. A adjudicação compulsória existe justamente para resolver essa situação.
Quando cabe a adjudicação compulsória
A medida é cabível quando o comprador cumpriu integralmente a sua parte no contrato, em geral o pagamento total do preço, e o vendedor não formaliza a transferência. Isso pode ocorrer por recusa, por desaparecimento do vendedor, por falecimento sem inventário concluído ou por simples inércia.
Um ponto importante: segundo a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Assim, mesmo um contrato particular pode servir de base para o pedido.
Via judicial e via extrajudicial
Existem dois caminhos. O tradicional é a ação de adjudicação compulsória, proposta na Justiça, na qual o juiz supre a declaração de vontade do vendedor e determina o registro do imóvel em nome do comprador.
Desde a Lei 14.382/2022, também é possível a adjudicação compulsória extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. Esse procedimento tende a ser mais rápido quando não há conflito complexo entre as partes.
Documentos e exigências
Para o caminho extrajudicial, previsto no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, costuma ser necessário reunir:
- Requerimento assinado por advogado, dirigido ao oficial do registro de imóveis;
- Instrumento de promessa de compra e venda, cessão ou sucessão, com prova de quitação;
- Ata notarial lavrada em cartório de notas, atestando a recusa ou a inércia do vendedor;
- Comprovação da notificação do vendedor para se manifestar;
- Certidões dos distribuidores forenses e comprovação do pagamento de tributos, como o ITBI.
A presença de advogado é obrigatória nas duas vias. A análise técnica de cada caso define o caminho mais adequado, já que a existência de disputa sobre valores ou sobre o próprio contrato pode inviabilizar a via extrajudicial.
Por que regularizar o imóvel
Enquanto o imóvel não está registrado no nome do comprador, ele permanece juridicamente em nome do vendedor. Isso traz riscos, como penhoras por dívidas do antigo proprietário e dificuldade para vender, financiar ou usar o bem como garantia. A regularização protege o patrimônio de quem pagou pelo imóvel.
Se você comprou um imóvel e não conseguiu transferir a escritura para o seu nome, a Santos Advocacia pode orientar você sobre a adjudicação compulsória. Atendemos em São José/SC e região da Grande Florianópolis.
